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入行房地产干营销还是管理哪更有前途+钱途?

来源:雷火电竞在线下载 作者:雷火电竞官网app下载    时间:2022-06-19 06:04:37


  房地产行业是中国近二十年最风光的行业之一,能和这个行业一较高下的恐怕就只有金融行业。这个行业风光的体现,不但是社会关注度高,最实惠的还是社会福利待遇较高。

  七月份,正值高考报名时间,很多朋友、家长向我咨询入行房地产的问题。当然笔者虽从事过房地产行业,但是干的是营销,对其他相关部门工作略有了解,在此不妨班门弄斧,谈谈对学生入行房地产问题的看法。

  很多家长对房地产对这三个字存在误读,严格的讲这个行业有两个范畴。第一个范畴非常大,叫做房地产相关行业,可以包括很多很多的职业。比如你在街上收到小蜜蜂发的项目营销传单,他就是房地产行业。但是去年提出“一个亿小目标”的王健林,他也是房地产行业。

  6、 建筑设计院(建筑设计、景观设计)——同济大学建筑设计研究院、贝尔高林景观设计公司

  但是狭义的房地产行业,实际上指的就是第一类——开发商。在房地产相关行业内,只有开发商被称为“甲方”,其他的统统被称为“乙方”。因为所有的行业(除二手房)都是围绕开发商工作的展开工作,都是为开发商服务的。同样这些相关行业都是从开发商那里挣钱的,只有开发商是花钱的。所以,开发商虽然是众多相关行业中一个,但是确实绝对重要的一个,没有之一,只有唯一。

  所以,孩子想进入房地产行业,必须明确是想进入房地产相关行业还是想进入开发商,这一点很重要,很可能就会影响他的一生职业道路。

  另外每个子行业要求都是不一样的,比如你想进入“建筑设计”行业,一般必须是大学建筑设计或城市规划专业的毕业生,而且一般好一点设计院会要求必须是985或者是211,这个门槛很高。但是如果你想进入二手房,基本上谈不上门槛,高考落榜买身西服就可以去街边的二手房门店应聘了。

  开发商有大有小,全国大的开发商,比如恒大、万科等年销售额已经达到几千亿,基本上快赶上一个中等地级市的生产总值。而小的开发商全国不计其数,每年注册很多家,倒闭很多家。

  这是常规设置,当然所有公司都少不了行政、财务和人资部门。有些大的公司在上面架构的基础上还会有些添加设置,比如有管理公司财务安全的审计部门、有专管融资的资金部、有专管战略方向的战略研究部,专管企业品牌的企宣部。

  这里面有个特殊的部门,物业公司。说他特殊,就是因为他一般以子公司名义纳入到开发商的部门体系中,但是收支往往独立核算。但是其人员待遇参照上面的常规部门(一般物业公司总经理相当于开发公司副总级别和待遇)。

  当然这是相对比较大的公司设置,有些小的公司会将部门进行合并,比如将招采纳入工程部,设置专人负责而已。但是即使是再小的麻雀公司(或者是大公司之下的城市分公司、项目公司),至少也要有三个部门:前期、营销和工程。

  这是房地产行业中最核心的三个部门,也是人数最多部门,每年招人最频繁的三个部分。

  房地产行业流程说复杂,非常复杂,说简单,非常简单。说白了,就是三个过程:

  部门的主要职责就是两点:负责房地产项目可行性研究和办理各种证件(核心就是五证)。听起来挺简单的,但是确实整个公司开发工作之核心。

  其人员对应是两种,第一种是项目可行性分析人员,其人员要求素质极高,负责论证某项目该拿不该拿,拿了做成什么样的产品,这类产品能卖多少钱,公司在这个项目能挣多少钱。因此人员要求知识面要宽,眼界要广,看问题深度要深。所以在行业内有句话,决定项目能不能卖出去是可研,决定项目卖得快慢的是营销。所以,部门招聘的毕业生要求往往较高,最好是名牌大学的,金融、经济、房产等科班出身。

  并且进入部门,一开始就是搜集资料,做调研等杂事,慢慢的可以开始写报告。但是这个部门毕业生升迁极快,因为接触公司核心资料和机密,能够经常参加重要的讨论会和决策会议,对其他部门工作了解较深,几年以后很可能就能成为其他部门中高层管理人员,或者外放地方工作为一方诸侯。

  另一个方向就是报建人员,他们和可研人员相比整体学历和素质不必那么高,但是不可缺少的有一个长处就是“会搞关系会喝酒”,会搞关系就不解释了,中国人都懂。他们主要任务就是利用各种对公对私的关系,搞定各级主管机关,能够尽快办下来各种各样的房地产开发证件,争取各式各样的优惠政策和条件。

  用万通董事长冯仑的一句话就是“一个成功报建人员十年喝的酒是用吨算的”。当然这个口儿招学生很少,因为社会经验学生并不丰富,做不到见人说人话,见鬼说鬼话。报建和可研人员,薪资待遇都很高,因为工作性质问题,加班往往不可避免。

  在把土地变成房子的过程中,工程人员至关重要,房地产是一种产品,是产品必须讲究质量。工程人员对质量负有直接的责任。

  对于房地产公司的工程人员,其主要责任不是让他们去盖房子,运材料,而是监督指导乙方的工程队去施工,盖出质量优质的房子。另外对监理单位进行管理,让他们能够行使自己应尽的职责,以及对材料商进行监督,让他们材料能够符合国家规范和合同要求。

  谁都知道工地的工作条件差,铁皮房子,冬天冻死人,夏天热死人,施工队干到晚上或者凌晨几点,你必须跟到几点。但是工程人员有个好处,就是职业通道比较明确,入行的学生一般先从施工员、资料员、材料员干起,而后施工主管、而后工程部经理,而后项目工程总经理,并且越老越吃香,因为这是一个拼经验拼能力的行业,学历相对来说并不是那么重要。211大学和非211大学水平,大家往往不是那么看重,大家看重的是你负责过多大的面积的工程,这个工程有什么荣誉没有(比如鲁班奖)等等。

  当然,在这个行业,也得保持不断学习的态度,说白了就是要考证,监理工程师、国家注册造价工程师等等,越多越好,即使是你以后不从事这个行业,把这些证件挂靠出去,也是一笔不少的收入。

  营销部门在一家房地产公司中人员比例最大,特别是如果销售不用代理公司而采用自己管理销售队伍的公司,营销部门人员差不多要占整个公司三分之一到一半以上的人员构成,同时这个部门也是房地产公司每年要人最多的部门。

  对于一家规模不是很大房地产公司,营销部总头儿就是营销副总,其下辖策划经理、销售部经理和客服经理。营销部门对整个公司和项目的回款工作成绩负责,压力最大,同时收入也最高,是整个公司收入部门之一(因为有提成)。

  15年前,营销工作往往开发商自己完成,这样做好处是比较省钱,但是坏处是自己需要养队伍,管理起来比较麻烦。

  但是现在营销工作基本上是外包,项目前期工作可以找世联等策划公司完成。开盘前后的销售公司主要找中原、易居等销售公司完成。平面设计工作可以找青铜骑士等广告公司完成,甚至按揭这样的工作都能找专门的金融公司承揽。

  这样做好的地方是专业的人做专业的事情,但是费用相对较高,而且在营销行业圈,鱼龙混杂,十分复杂,几个人就可以组成一个小的营销公司对外承揽业务。所以一个项目一年换若干个代理公司的事情在房地产行业并不少见。

  毕业生进入房地产行业,最容易的渠道就是营销口的工作(基本上不受专业限制),如果性格比较内向,可以考虑从事策划、设计等工作。如果性格比较外向,可以考虑从事销售、客服等工作。

  但是从事销售口的工作,有个较大的问题,就是职业全盛周期比较短,往往只能做到从25岁到35岁,如果你不能走向营销管理层,40岁以后你就很难再干下去。另外一个问题就是,干营销节假日非常少,正所谓“一入营销深似海,从此休假是路人”,各种心酸只有干过人才能体会。

  当然每年房地产公司也会招聘一些财务、行政、人资等岗位,但是这些岗位只是报建、工程和营销口的配合岗位,相对需求量不大,并且在开发公司并不受重视(高级财务人员在大公司很受重视),工资收入水平不高。但是这些岗位的一个好处是,自己以后的职业选择面很广,因为每一个非房地产行业也都需要这三种岗位的毕业生。

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